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房地产业销售停滞复苏关键在于降价

发布时间:2019-10-13 06:52:33 编辑:笔名

  房地产业:销售停滞 复苏关键在于降价

  本周我们对长三角(被认为是中国房地产投资需求最为旺盛的地区)5个城市的开发商、中介和房地产项目进行了为期4天的调研。我们在调研中了解到,该地区开发商对今年房地产市场的前景不甚乐观,但还远不至于悲观到在短期内果断降价并放慢建设进度的程度。开发商仅小幅调整了项目销售去化率的预测(下调约10%),而且大多数情况下,这种微调只是为了计入调控政策出台后低迷的市场情绪,并且开发商认为市场低迷只是暂时性的。在我们看来,普通住宅市场的定价将面临更大下行压力,但成交量将比高端市场更具抗跌性(我们认为高端产品降价的阻力较大)。一些开发商将项目开盘时间推迟了一至两个月,以等待市场情绪恢复,并观望大型开发商是否会率先采取降价策略。因此,长三角地区的大多数开发商预计3月份销售将会创历史新低,并预计4、5月份新盘开始上市且市场情绪好转之时将会出现环比改善。

  开发商对限购令影响的预计不足对现金流构成潜在风险。

  我们在调研中注意到,部分开发商预计限购令将在今年年底取消、因此成交量将在2012年强劲复苏。我们认为这一预期可能会导致这些开发商在做出新的投资决策时不够谨慎。如果限购令长期执行,我们预计这些开发商的财务状况可能会受到影响。

  审慎选股;我们看好涉足中西部地区业务和资产周转率较高的开发商。

  1月份调控政策出台后,房地产板块股价起初较近期高点平均回落了16%,然后于近期平均反弹了5%。但由于限购令政策调整的可预见性较低,我们认为开发商旨在刺激销售的更果断降价措施将是估值复苏得以持续的必要条件。我们仍然看好具有下列特征的开发商:(1)普通住宅产品占比较高和/或中西部地区业务占比较高(因为这些地区多套住房拥有率较低而且购房承受率较健康);(2)出色的执行能力带动成交量增长;(3)现金流审慎管理。我们的首选股(位于强力买入名单):恒大地产、万科(A)和首开股份。

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